一、新形势下房地产档案的特点

（1）法律凭据性。房产档案是政府职能部门依照法律规定，代表国家对房地产所有权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中所形成的，是房地产行政管理法定职责的体现物，能够合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。（2）动态性。房地产档案与其它门类档案相比，其鲜明的特点在于它的动态性。主要有两方面的原因：一方面是房地产本身发生了变化，例如旧城改造、城市规划、房屋拆除产权灭失等；另一方面是房屋外部条件的变化引起房地产的变化，包括房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更。房地产档案的动态性决定了必须对房地产档案实行动态管理，以保证房地产权利现状的一致性和现势性。（3）区域性。法律明确规定一个行政区划的房地产发证机关只能有一家。房地产档案管理的基本原则是属地管理。而每一宗房地产权属状况的记录和管理都是唯一的，在一个地区中的房地产档案处于独占和垄断地位，房地产档案管理是否科学合理，将直接影响到该地区房地产市场的管理秩序和发展进程。

二、房地产档案管理现代化的含义和优点

房地产档案管理现代化的含义：房地产档案管理运用现代科学技术手段和方法，达到优化的过程。随着科学技术的发展，以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理之中，档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化，逐渐向采用现代先进技术手段过渡。随着计算机技术应用的不断深入，房地产档案管理无纸化将成为可能，这就是电子档案的面世。电子档案有其特性：数字化的信息形态，对设备的依赖性、信息与载体的相分离性、信息的易更改性、信息的共享性等。这些特性又决定了电子档案长期保存的困难性；在整理和开发利用中的严重不安全性。

因此必须同时借助于新型介质和现代信息处理而形成的档案如机读档案、音像档案等，并对它们的归档、整理、编目、保管和利用，也须采用相应的现代化技术。

三、加强房地产档案管理的具体措施

（1）要建立完善的档案信息化管理系统。随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地加以应用，利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理，不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总，更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。（2）强化房地产档案的信息化管理。具备了完善的档案信息化管理系统以后，还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理。使档案变化与房地产的变更信息相一致，能准确、全面地反映出房产的各种相关的统计数据及信息，力争设计出不同的版本，使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网，开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件，以便实现资料能存取统一，随时查阅。（3）加强不同形式、不同种类档案的收集工作。旧的档案管理模式往往是文书档案多而专门档案、信息化档案较少，从而导致档案散乱，因档案问题而导致的纠纷不断发生。因此，要对房地产档案内容门类不齐全、结构不合理、成份不充实，难以满足企业的需求的问题进行加强整顿。这就要求，对现有的房地产档案进行及时的调整和接收尤其对于各房地产企业存在的不同形式、不同类型的档案。在收集此类档案时，要注明这些档案反映的时间、工程、地点。（4）档案收集工作要实现规范化、科学化。档案收集工作方面的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。例如：商品房销售明码标价书；商品房认购书；住房公积金专项政策性贷款申请审批表；处理合同纠纷的民事调解书、判决书；房地产权证复印件；权属人身份证复印件；归档的文件材料必须做到完整、准确、系统，字迹工整清晰，签字等手续完备，便于长期保存。房产档案，以签订《商品房买卖合同》时间为准，区分所属年度；房产档案整理的要求，与企业管理档案整理要求基本相同；房产档案的编号，按公司制定的《档案分类编号方案》执行等等，从而使档案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上规范化、科学化的轨道。

总之，作为一名房地产档案管理人员，只有不断提高认识，加强业务学习，充分利用现代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地产档案管理工作更好地为城市建设服务。

1 房产档案管理基本介绍

房产档案管理包括房屋面积、产权属人、交易纪录、司法部查封、权属登记、离婚产权分析、拆迁补偿、房屋结构、租赁抵押担保、产权处理以及房屋继承等。所谓产权档案数字化，指的是通过多媒体技术、网络技术、信息数据库技术、扫描技术以及存储技术有机结合，利用数字化形式将档案信息有效存储，在建立数据库的过程中，实现资源共享。以便更好的实现原件管理和数据管理[1]。

1.1 主要特征

首先，管理内容数字化和网络化。在网络信息化时代中，实施档案数字化和网络化管理，能够将打破传统纸质管理方式的局限性，借助先进计算机技术和高端设备将档案信息载体分离式存储，这不仅能够节省信息存储时间，而且还能提高信息利用价值以及工作效率。其次，管理服务全面化和社会化。计算机设备既能实现文本存储，还能实现图像存储，借助网络平台能够实现信息全面、准确搜集，有利于构建全方面的档案服务模式，此外，在档案信息资源共享的影响下，用户能够有针对性的进行信息搜集、应用，以便提升工作质量和速度，从中能够体现服务社会化特点。

1.2 主要方式

房产档案主要有三种管理方式，第一种是原件管理，即利用信息技术保管好档案原件；第二种是扫描件管理，即借助扫描仪等先进设备实施具体的扫描工作，以便资料查询和实际应用，虽然该设备工作速度较慢，但是扫描效果良好，然而相机设备兼具快速和优质两种效果；第三种是数据分析，即对房产档案数据详细、合理分析，借此方式实现信息保存。

1.3 基本原则

首先，真实性原则。房产档案从原始信息过渡到数字化信息，务必要保证信息的一致性和真实性，对于存在出入的信息要及时纠正，提高信息的可靠性和真实性。然后，安全性原则。确保房产档案信息安全，即保证权利人合法权益的基本表现，一旦信息安全性降低，那么信息资源完整性极易遭到破坏。最后，便捷性原则。应用数字化技术于房产档案管理，能够实现档案信息及时查阅、便捷查阅，能够打破以往档案信息所受地域限制及时间限制。

2 房产档案管理数字化中出现的问题和解决措施

2.1 问题

首先，房产档案资料缺乏完整性，影响相关政策、法规的健全性，具体表现为实际房屋和资料记载存在结构、面积等方面的不同。其次，服?漳谌莸ヒ唬?用户接收的服务仅限于档案证明以及档案信息咨询等潜在层面，对于深层次的利用分析和网上服务研究，还存在一定的工作难度。最后，计算机设备被片面应用于房产档案人工管理，然而房产档案尚未实现信息数字化处理，这在一定程度上影响信息查询全面性[2]。

2.2 措施

2.2.1健全房产档案数字化体系

只有健全房产档案的数字化体系，才能确保房产档案实现信息规范化，在此基础上发挥信息价值，提高房产档案的利用率。如果房产档案未能标准化实施数字信息管理，那么房产档案需要经历较长时间实现管理工作质量优化，促进管理工作有序发展。

2.2.2完善房产档案数字化系统

虽然网络数字化时代提高了信息技术的应用率，但是目前大多数房产档案仍利用纸质化形式，仅在特定条件下才会通过人工应用计算机设备，档案只是实现了输入形式的数字化，未能实现全面数字化，这不仅会降低工作效率，还会降低信息的真实性和实用性。完善房产档案数字化系统，即原文件借助扫描仪的形式实现信息数字化，以此减少信息检索时间、提高信息准确率。

2.2.3大力培养档案专业化人才

提升房产档案人员的综合素质和专业能力，有利于促进房产档案管理工作稳健进行。为此，聘请专家对工作人员进行系统性培训，在培训的过程中，传播丰富的专业知识、提高工作人员对数字化技术的掌握能力和运用能力，促使工作人员在创新型思想的引导下，规范房产档案的工作行为，积极配合房产档案管理。

2.2.4构建档案信息输送平台

构建档案信息输送平台，有利于档案信息数据库提高利用价值，有利于促进档案信息及时、高效、准确传递，同时，还能实现档案信息的便捷化传输，加快信息的传播速度和传播范围，充分发挥数据库的价值和利用率。此外，还能增加客户对房产档案管理工作的认可度和满意度[3]。

随着改革开放和现代化建设步伐的明显加快，房地产业市场的需求迅速扩大，房地产业有了不同寻常的迅猛发展。房地产档案，是房地产管理活动的傍生物，是记述和反映房地产自身状况及人们对其管理使用的信息原始载体。准确、完整的产权产籍资料是国民经济、城市建设和管理的重要依据。作为房地产产权界定的有力存证，它为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律依据。无论是产权档案的内容还是它的作用都表现出很强的凭证性和权威性特点。随着现代社会信息化的发展，推广“房地产产籍管理”计算机标准软件的运用，使管理规范化、现代化，成为一种必然趋势。

1 档案管理体制与房地产行业发展同步

1.1物权法的实施将推动房地产档案管理的发展

作为保护私有合法财产的一部新型法律，《中华人民共和国物权法》的实施将对房地产档案工作产生极大的影响。物权法中对住宅七十年使用权到期自动续期的决定是对房地产档案管理的规范化、科学化的推动。房地产档案的有无，保管的好坏，记载是否准确、全面，将关系到产权人的切身利益，一个房产权利人拥有了房屋所有权，也就有了在法律保障下行使占有、使用、收益、处分等权利。只有不断地发展和提高房地产档案管理的水平，才能很好地保障权利人的权益。

1.2房地产档案管理将向规范化、标准化的方向发展

房地产产权产籍管理是房地产行政管理的核心与基础，与房地产市场管理关系密切，各种房地产交易行为最终都要归结到权属的确定，只有产权清楚，产籍资料完整，才能确保房地产市场行为合法有效。随着房地产行业的不断发展壮大，国家、社会对房地产行业的重视程度不断提高，房地产行业的规范化、法制化不断提高。与此同时，房地产档案管理也将走向规范化、标准化管理。

1.2.1设置管理机构，促进房地产档案管理规范化发展

档案管理机构的设置，是房地产档案管理规范化发展的前提。房地产档案管理机构的设置不仅仅是档案馆（室）的建设，也是房地产档案管理部门的事，它关系到档案房地产档案的收集、整理、鉴定、检索、利用等各个功能部门的健全。在完善的机构设置下，人尽其力，物尽其能，房地产档案管理的规范化发展将成为可能。

1.2.2房地产档案管理向标准化发展

标准化是提高档案管理水平和管理质量的重要前提，是房地产档案管理规范化发展的保障。房地产权属档案管理模式规范化，包括档案馆（室）管理工作的规范化、职工业务考核的规范化和房地产权属档案管理技术的规范化。具体讲就是实现档案的收集、整理、鉴定、检索、利用等各个环节的规范化、标准化。

1.2.3逐步实现一体化管理模式

所谓一体化管理，是房地产行政管理部门行政职能科室与具体办事机构管理分开，涉及对外办理权属登记、交易过户等具体业务，由登记中心一个机构承担，一个窗口对外。实现一体化管理，就能通过办理机构之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸业务间的有机衔接，逐步实现各机构间的信息共享，充分掌握交易、登记信息，同时简化办理手续，优化服务，方便服务对象。

2 电子政务环境下实现对房地产档案的管理成为可能

所谓电子政务，就是政府机构应用现代信息和通信技术，将管理和服务通过网络技术进行集成，在互联网上实现政府组织结构和工作流程的优化重组，超越时间和空间及部门之间的分隔限制，向社会提供优质和全方位的、规范而透明的、符合国际水准的管理和服务。

电子政务主要包括几个方面：政府间的电子政务、政府对企业的电子政务以及政府对公民的电子政务。政府对公民的电子政务是指政府通过电子网络系统为公民提供的各种服务。在这样一个大环境下，房地产权属登记这一房地产管理活动的重要内容，将可以通过电子系统来完成。由于一切手续都是通过计算机完成，这将使整个房地产档案的管理发生重大变化。

在这一形势下，房地产档案为了解决电子文件对软硬环境的依赖性和电子载体的不稳定性，房地产管理业务工作出现同一工作项目或同一案件的文件材料出现不同载体的文件并存的问题，房地产档案管理将会产生很多新的变化。

3 现代化水平进一步加快，信息共享成为可能

随着房地产经济的不断发展，房地产权属档案管理工作变得越来越重要，社会各界对房地产档案的需求也越来越多，范围越来越广，对房地产信息的需求和利用越来越呈现出多样化，传统的房地产权属档案管理模式、管理手段越来越不适应房地产经济发展的要求。因此，探索以现代科技发展为重要条件的适应社会发展的档案管理模式则显得至关重要。

3.1实现房地产档案的缩微化、数字化

档案信息数字化，就是通过计算机、扫描仪等现代电子技术将馆藏档案资料转化成电子文件。缩微摄影技术是把大量的纸质文件缩微在很小的缩微品上并制成电子文件，数码影像是通过数码相机和光磁转换实现对影像的高清晰处理，其共同的特点都是以计算机进行识别、存储和管理的电子文件，形成数据库。利用计算机进行文件登记，可以达到一次录入，多次、多种形式的输出，方便文件的随时查找利用，同时也为档案现代化管理奠定了基础。

3.2实现房地产档案的信息化、网络化

计算机技术和网络技术的普及应用，为实现档案管理信息化、网络化提供了客观的条件。网络传输作为一种信息传播方式具有无比的优越性：一是传播速度快，二是传播范围广，三是传播不走样，四是传播成本低。随着电子文件和互联网建设的逐步完善，人们的信息共存共享，资源充分利用的局面将形成，档案管理也必将随着这一技术的发展而发展。因此，档案管理实现信息化、网络化的目标已为期不远。

3.3实现房地产档案管理的多元化、智能化

计算机技术特别是未来语音识别技术的开发与应用，将使档案的管理模式实现自动化、智能化。在新的管理模式下，将实现文档一体化，所有的档案信息都会被计算机自动接收，并按照设定的程序自动地进行分类门档。实现档案管理自动化、智能化能有效地发挥档案信息服务社会的功能，展现档案的自身价值。

3.4实现房地产档案管理的社会化、市场化。

[关键词]房产档案；城市建设；作用；建议

随着我国建筑行业发展速度的不断加快，房地产业蓬勃发展起来。房产业的日益红火，使房产档案的规模不断增加，而且在城市建设过程中，房产档案的作用也得以充分的发挥出来。房产档案是在房地产产权变更、登记、调查和测绘等活动中的形成的具有保存价值的文字、图像、表格及声音等多种形式的历史记录，可以说房产档案是房屋产权的重要依据，在城市建设过程中，不仅作为城市建设和管理的基础，而且为城市宏观调控政策的制定提供重要的依据，在城市房地产开发、住房建设、拆迁及司法鉴定过程中发挥着重要的凭据作用。所以在这种情况下，做好房地产档案的管理工作至关重要。

一、房产档案在城市建设中的重要作用

（一）有利于房地产事业宏观调控的顺利实施。在当前我国市场经济环境下，房地产业可以说是最具活力的产业之一，其已成为国民经济发展的支柱产业。市场经济变化较大，而且市场经济在发展过程中受政策及金融的影响较大，市场竞争越发激烈，这就需要在当前城市建设过程中，政府需要对准确的对市场规律进行预料和把握，从而更好的房产业事业宏观调控提供充分的数据。在城市发展过程中，房产档案作为房屋的最原始数据，通过对房产档案的分析可以准确的判断房地产市场的交易现状及趋势，从而利用宏观调控手段来加以干扰，确保市场供需的平衡，推动房地产业能够健康、有序的发展。

（二）确保了城市建设过程中住房拆迁工作的顺利进行。为了更好的改善城市的环境，提高城市发展的质量，在城市整体规划设计过程中，不可避免的会对一部分建筑物进行拆除，从而确保城市布局的更加科学化和合理化。这就涉及到房屋拆迁问题。近年来在房屋拆迁过程中各类纠纷不断，所以为了确保拆迁工作的能够顺利进行，更好的实现对被拆迁人合法权利的维护，则需要通过房产档案对房产相关信息进行准确核实，从而更好的解决拆迁过程中存在问题，确保拆迁工作顺利的进行。

（三）为房屋开发商顺利房地产市场提供有利的支持。房地产开发商进行房地产开发，其不仅需要大量的资金，而且具有较大的风险性，一方面其能促进房地产企业的发展，另一方面进行房地产开发的最终目的也是为了能够获取最大化的利润。在房地产开发过程中受到的影响因素较多，所以要想确保开发工作的顺利进行，则需要对市场进行详细的分析，利用房地产档案来为房地产开发行为提供重要的参考依据，对市场上各类商品房的基本信息进行了解，从而做好开发前的定位和选择，并准确的对开发房屋的户型和面积做出正确的定位，这对于房地产企业投资风险的降低及利润的实现具有极为重要的意义。

（四）为城市建设中的防灾减灾提供重要的保证

房产档案作为城市规划和建设的重要历史记录，其在进行自然灾害防御方面发挥着非常重要的作用。特别是近年来建筑规模不断扩大，各类自然灾害及火灾等事故发生的较为频繁，在这种情况下下，建筑单位对建筑安全的重视度普遍提高。通过房产档案来对房屋结构和类型进行查阅，不仅可以确保房屋规划的科学性和合量性，而且可以对房屋建设技术进一步进行优化，努力提高房屋建设材料的质量，降低在灾害中房屋受破坏程度，确保整个城市的安全性得以提升，从而更好的推动城市能够健康、持续的发展。

二、房产档案在城市建设中更好发挥优势作用的具体建议

近年来，城市化建设进程的速度不断加快，而在城市建设过程中房产档案发挥着非常重要的作用，不仅为城市建设提供了重要的信息参考和保障作用，而且对于城市建设质量的提升及城市健康有序的发展都发挥着极为重要的作用。所以在当前城市建设过程中，需要更好的将房地产档案的优势发挥出来，为城市建筑服好务。

（一）提高房产档案的质量，增强房产档案管理人员的职业素质。房产档案记录的准确性直接关系到城市建设的质量，司法鉴定和经济适用房的建设都需要参考房产档案，并对房产档案中的历史记录进行分析，只有这样才能保证司法鉴定的结果合法性、科学性，才能在城市建设过程中顺利进行经济适用房的建设。所以房产档案管理人员在工作过程中要坚持以人为本，提高房产档案的质量。

（二）优化房产档案管理方式，实现信息技术的房产档案管理的有效整合。建立完善的信息系统，在信息平台上实现房产档案的共享，为城市建设的发展提供更高效的工具，通过网络技术进行房产信息的收集和传播，为城市建设过程中的科学决策提供更加丰富的资源保证，促进社会的进步和发展，对城市建设的顺利开展也有非常重要的作用。

（三）城市建设过程中加大房产档案的利用率。近年来在城市建设过程中，对房地产档案的利用不断增加，特别是在城市建设规划过程中，通过参考房地产档案，对所记录的历史信息进行综合的分析，从而制定出更加科学合理的城市建设整体规划，确定城市发展的定位，确保城市建设过程中的质量，从而更好的推动城市建设顺利的开展。

三、结束语

综上所述，房产档案在城市建设中具有重要作用，房产档案充分发挥出自身的价值能够为城市建设的各个环节提供有力的支持，具有重要的参考价值和凭据作用，有利于房地产的开发和建设，有利于城市建设的顺利开展和城市的健康有序发展，在市场经济发挥着重要作用，有效的提高国民经济水平。因此，城市建设中要重视房产档案的作用。

参考文献：

一、主要工作职责及完成情况

（一）负责所售楼盘销售前期销售房源信息表、销售介绍信、销售数据测算统计、价格表、库存房产统计并及时与财务进行对账、流程确认签字表、购房人信息登记、汇总、校对等工作。

1.房产、库存房产销售工作

负责神华丽苑1#-3#住宅楼、背街车库、地下停车位，一期、二期住宅、底商、地下室、地下停车位及库存房产、零星房源的销售工作，截止目前共销售房源2927套。

2.所售楼盘房屋每户楼层价格测算、项目统计工作

负责二期住宅每户楼层价格测算、房源信息销售表、售房介绍信、流程确认表、所建项目的前期销售统计、整理以及参与集中选房、销售等一系列流程工作，同时负责今年三期43栋1652户住宅每户楼层的价格测算，所建项目住宅、非住宅面积说明统计工作。

（二）负责所售楼盘网签系统中《商品房买卖合同》的填写、打印、签订工作；

负责一、二期已售住宅、地下室，神华丽苑小区所售楼盘网签系统中合同填写、打印工作。累计完成1420户的合同填写打印工作。

（三）负责与住户签订《商品房买卖合同》后，到康巴什鄂市房管局进行合同登记、审批、盖章备案工作。

1.分批按量，按照“先紧先签按楼栋顺序”原则，到鄂市房管局市场科对整理好的合同进行登记、报送、盖章工作。累计完成4630户，约26836份合同盖章、备案工作。

2.领取已备案合同：对急需用合同的购房户通知领取已备案合同，同时填写领取合同单。

3.移交档案室：合同备案完毕后，按户整理明细表，“一对一”移交备案合同，共移交26131份。

（四）“内蒙古商品房管理系统”房产、非房产数据管理工作

（1）网签楼盘数据修改

按照鄂市房管局及产权产籍中心办证处要求对网签系统中各项目各类房产、非房产数据进行修改，共修改78条。

（2）网签合同退订

因购房户特殊原因或工作人员操作失误，对系统中已网签的合同申请退订、变更，共40条。

(五)负责神华丽苑1#—3#住宅楼已售住宅69户、康城二期住宅共计2723户的“两共基金、契税、不动产发票明细表”的整理、核查工作，共分五批按时送达房地产财务，确保房地产财务按时按点完成开具税票工作，让购房户及时领取。

（六）负责二期部分购房户退取暖费明细表制作、整理、核对工作，共1770户。

（七）负责康城三期“两书”填写、打印、装订、盖章工作，共完成1652份。

二、工作成绩

（一）合同备案方面

由于地方主管单位协调难度大，以至于在办理房屋贷款时，合同祝贷款资料里的重要资料，而合同必须先到房管局登记盖章备案后方可使用，房管局具体办事人员只有一个人，面对的是全市几百家房地产企业，所以在送过去的合同，审核速度慢，一般2周工作日才出40户，在此期间我经过多次的协调、协商，合同登记、审批、盖章备案工作由原来的40户到80户，再到160户，到后来的200户，这些都是我与之多次沟通、协调的成绩，从而进一步加快了983户贷款购房户办理贷款的速度，确保贷款购房户尽快能领取到房屋钥匙（因公司规定，贷款的购房户比须在贷款资料银行审核通过贷款发放后方可领取）。

（二）实现网络办公系统，凸显信息网络化的优越性

在康城二期销售工作中，由于涉及到与内部房管办的很多对接业务，且一般都是工作量大、任务急。就导致了在房源销售表里遗漏1户购房户，造成不利于公司的负面影响。考虑到我公司每期分房、选房、销售者一系列工作流程中，我提出在销售康城三期集以后的销售工作，为避免在出现类似问题同时优化工作流程，减少工作的重复、繁琐、交叉等滞后因素，提出在制定各类选房、销售电子工作表，统一各类表格，做到“一套表多种用、及拿及套用”的实际使用形式，目前，三期选房表及后期的销售房源信息表就按这一形式套用，希望能达到既能有效利用，又可以优化资源配置，提高工作效率的双重优势。避免业务交叉重叠现象，实现工作量的合理调配，保证个人任务的均衡性。

三、下一步重点工作计划

（一）三期住宅集中销售、合同填写、签订、备案工作。

（二）一期、二期地下室合同填写、签订、备案工作。

【关键词】房地产企业；工程管理；有效途径

1引言

随着现代化进程的加快，国内进行城镇化建设，越来越多的人口在城市里扎根，房地产项目开发越来越快，房地产开发数量增多，为保证开发项目的质量，加深了对工程管理的需求，避免施工人员在施工过程中出现不正当行为，减少了资源的浪费，实现了资源管理的最大化配置。如何从多方向保证工程管理能够发挥最大作用，是现下需要探究的问题。

2房地产工程管理的发展现状和不足

2.1审核工序多、耗时长

工程的建筑设计由多个项目部门负责，对工程建设具有指导作用，规模越大的企业，施工流程越规范化，对于设计方案来说，时间的花费更多。完成一个完整的方案，需要经过多个部门的审核批准，因此，工序多、耗时长是现在工程管理的问题之一[1]。

2.2人力资源浪费

企业内的部门较多，工作内容容易产生冲突，需要促使部门之间进行协调配合，节约人力资源，实现各项资源的有效利用，需要对负责施工建设任务的部门进行统筹。2.3竣工结算不能符合前期标准施工过程中数据变化，竣工结算检查结果与前期制定的标准不符。在施工结束后，工程建设单位会向工程验收单位提出申请，由验收单位审核工程的实际建设和工程施工前制订的方案是否一致；工程质量是否满足企业的需要；工程项目是否符合国家的多样标准。因此，必须要确保相关的数据几乎没差错、审核要全部通过，才确保竣工结算全程结束，已经达到监督的职责，可以进行工程建设的移交处理。

2.4工程管理机制不完善

在房地产工程项目的管理中，工程的开发起着重要的作用，工程的开发离不开完整健全的管理机制，管理机制不完善，则会给工程的开发建设埋下安全隐患。例如，开发项目时，为节约成本和人力，减少工程建设管理者的配置，或者在工程建设过程中出现缺乏监管的现象，都会因为缺乏人才而影响工程的顺利进行，阻碍工程的建设，影响房地产开发的整体进度[2]。

2.5工程方案的决策不够精准

房地产的前期策划是整个房地产项目的重要环节，决定着整个工程的施工进度和施工质量。需要结合投资方、户主等多方的需求进行工程项目的研究开发，实现高质量、高效率的施工要求。但同时若给予市场的要求、国家的政策或客户的需求等方面过度关注则会产生其他的负面影响，如不能进行准确的市场定位、户主要求的变化不能得到充分满足需要再进行修改、方案不能达到全方位的要求等。工程方案的决策需要在实践中有具体的实际效用，项目需要进行全盘仔细的计划才能够对后续的决策提供精确的依据，支撑工程的实施。没有工程计划，工程决策都无法发挥有效的作用，则会导致整个工程建设管理体系不具备系统性，阻碍工程的顺利进行，给施工过程带来巨大变化，难以确保整个施工过程的建设结束。

3房地产工程项目管理的有效途径

3.1明确管理职责范围

将管理岗位进行细化，根据工程管理人员的能力大小、擅长领域对岗位进行更明确的划分，具有明确的管理范围、管理责任和管理权利，据此对管理人员的专业能力进行强化，提高工程管理的效率。根据岗位的明确和职责的划分，在小的单位集体管理内部又设置项目经理，对项目经理赋予管理责任，对项目施工建设的各个方面负责。设置管理岗位是对整个管理过程的分散管理，在这基础上又增设项目经理，是对权力的集中管理，在这样的管理模式下，能够提升对工程建设的管理效率，加大管理力度，提升管理效果。

3.2注重保持标准一致

在工程建设完成后，应当对工程的整体水平进行评估。一般工程的验收是根据国家的建设安全标准和前期制订的施工标准来进行的。在工程建设过程中会发生许多突发状况，因此，需要重新制订标准，从而保证后期验收的有效性。同时，也要通过各种科学方法，对前期施工中的工程质量要求及各部分变化通过其他的验收方式进行核对，以此来保证在较长的工期里，工程施工质量能够得到保障，也让竣工验收负起监督的责任，让前期制定的标准和后期验收的标准得到统一。

3.3建立健全工程管理体制

在现代的经济社会中，房地产行业的发展飞速上升，支撑着我国的经济稳步运行，在城市化水平提高的同时，对房地产的要求和标准也在不断提高，为促进房地产企业的健康发展，需要让房地产企业的工程管理体系得到完善和落实，在实践的过程中，查漏补缺，为体系中出现的问题进行完善，优化房地产企业的管理机构和相关的人员配置，在充分了解管理人才的能力和专业后结合工程建设的施工情况，对人员进行划分，进行合理的岗位调配，让工程建设的每一个施工环节都得到充足的人力资源补充，将管理体系融入整个工程建设中，在工程建设中寻找更多适应管理体系的方式方法，相互促进，相互完善。

3.4做好工程方案的设计

房地产项目工程建设主要重在前期的设计准备工作，为提供优质的工程建设，要了解市场的发展状况，了解国家的政策趋向，充分利用国家颁布的优惠利民政策，给工程建设提供依据；根据实际规划的土地范围，环境特点等条件去调查消费群体的需求状况，根据阶层划分确定主要消费群体情况；了解其他房地产企业的房屋规划、设计特点、销售金额、销售面积等，据此为决策提供有力的市场销售信息。在对实际情况进行调查之后，通过多方面的优化配置，形成具有特色的工程建筑设计，制订明确的工程建设信息，为工程管理提供依据，促进企业实现最大效应。

3.5控制投资成本

房地产企业的项目建设开发投资成本很高，项目程序复杂，却要求很多，需要在建设之初就进行工程预算造价，以控制施工成本为目的，就要求企业管理人员根据实际情况，对材料价格进行对比择优，考虑施工过程中出现的必要成本和不确定成本。确保工程造价编制者给出的数据准确合理，避免造成企业经济损失，要求工程造价要符合多方的预算要求，在施工的全过程中，要求造价编制者跟进项目工程，对突然发生的成本进行调节，以适应下个节点的建设，不影响工程施工的整体进度。工程成本的管理需要管理者对全程进行把控，对每个节点可能会出现的问题及时进行研究分析，提出相应的对策，控制影响范围在一定的区间内，对整个工程的成本有预先的评估，从大体上把握影响成本的各个要素再去进行有效的方案设置，确保不损害企业的利益，整个工程造价的预算应控制在最低水平。

4结语

将滨海新区定单式限价商品住房同全装修相结合，在标准化、精细化、实用化三个方面建立一套长效体系，通过对该体系的不断优化完善以满足不断变化的使用需求和发展要求，这将有助于增强住宅设计的针对性，做到户型设计科学合理，赋予建筑文化，提供更加人性化的空间效果；提高住宅设计效率，缩短住宅建设周期；降低住宅建设资源消耗，提高装修质量，降低装修成本。从而最终达到提高居住品质的目的，因此具有较强的现实指导意义。

一、全装修标准化及流程表

（一）全装修标准化内容

全装修标准化包含三个方面的内容：装饰材料、室内功能材料、装饰效果。

装饰材料主要包括厨房卫生间墙地砖、厨房卫生间吊顶、墙顶面乳胶漆、地面强化木地板、石材门口石、人造石窗台板、人工辅料等。这部分是整个精装修项目的必备项，也是装修的基础。

室内功能材料主要包括玄关收纳、厨房收纳、卫生间收纳、卧室收纳、厨房五金、卫生间洁具、卫生间五金、厨房电器、卫生间电器等。这部分是整个精装修项目的核心项，是装修主要成本的体现。

装饰效果主要体现在客餐厅顶面做法、客餐厅墙面做法、卫生间墙面装饰做法、卫生间地面装饰做法、卧室顶面做法等。这部分是整个精装修项目的定位项，是装修档次与风格提升的体现。

（二）精装流程表

明确精装修各个阶段工作顺序，更好的进行精装修的管理操作。精装修不同于以往的普通装修，需要从建筑户型初始阶段就融入室内设计的思路，在整个的项目建设过程中，会涉及到建筑、室内、甲方、施工方、材料厂家等多方人员，如何让室内、建筑及施工完美的配合来实现这个最终目标，就需要有一个工作流程来规范和指导各个方面及各个专业人员每一步的工作。

明确各阶段各单位的工作范围，有效的进行配合及协作，共同努力呈现最佳的设计方案。在不同阶段，涉及到各个专业，各个部门之间的工作内容也有所不同，每个专业和部门的工作范围以及如何配合是实现最终成果的关键所在，因此制定一套完整的工作流程，明确各部门的工作范围是精装修项目实现的重要条件。

精装修流程表分为两种情况。一是非标准化项目流程，是指项目从户型平面开始进行全新的设计，在此过程中包含了甲方、室内、建筑、施工图单位、部品材料厂家等等各个环节的沟通和协调。二是标准化项目流程，是指已确定的标准化项目，房型、水暖电优化、方案、材料部品已经确定的情况下，可直接进行项目施工图纸的制作，省去了确认定位、方案、材料的过程。

首先我们先看一下非标准化项目流程，分为三个部分：

1.房型及水暖电优化阶段流程

与建筑设计院和甲方配合将水暖电的定位落实到建筑施工图中，指导土建施工，避免精装施工时二次拆改的浪费（见图1）。

2.方案设计阶段流程

与甲方、厂家配合确定最终的项目方案、部品、成本，制作样板间施工图（见图2）。

3.样板间施工阶段流程：与厂家、施工单位、甲方配合呈现最终方案样板间（见图3）。

其次，我们再看一下标准化项目流程：此流程适用于房型及水暖电优化以及方案、材料、部品已经确定的前提下。

1.施工图纸绘制阶段流程

由于是标准化项目，前期的户型及水电定位以及方案全部已经有了标准化的要求，可直接进行标准化施工图的制作，这期间只要由厂家配合就可以（见图4）。

2.项目施工阶段流程

这个阶段主要是项目的实际实施过程（见图5）。

二、全装修在定单式限价商品住房中的应用研究

（一）设计方案介绍

“佳宁苑”作为滨海新区的定单式限价商品房试点项目，项目定位针对中低收入人群。设计方案要满足大多数人群的审美与喜好不是一件容易的事情，因此在设计方案上建议采用简约的设计风格，以暖色调为主，局部增加简约的线条突出设计细节的变化，重点突出使用功能的完善，留下更多的空间供业主自己发挥，以此来满足个性化的要求。

整体的设计风格为现代简约的设计风格，以暖色调为主，明快的线条，简洁的处理手法使整个的空间气氛活泼、温馨。整体的现代感、空间感较强 （见图6）。

厅房设计比较简洁，没有大面积的吊顶，吊顶的目的只是为了整合空间，顶面采用顶角线的形式进行点缀，达到了装饰的目的。客厅及卧室增加了窗帘盒，细节的增加提升品质。

厨房设计重点是功能的考虑，厨房效果方面吊地柜分色的处理，打破了原有概念中的沉闷。功能提升增加了抽屉。

卫生间面积紧凑，设计重点是避免各功能区间的干扰的同时为晾晒阳台提供通道。镜箱的增加，扩大了卫生间储藏的功能。

（二）房型及水暖电优化步骤

建筑与室内要紧密结合与配合，避免装修的二次拆改。针对这部分内容总结了房型及水暖电阶段的优化步骤，依据房型及水暖电优化的步骤对房型功能及设备点位进行准确的定位。

（三）固定家具设计

在装饰及配送标准方面要结合项目定位及限价进行合理的比例分配，材料部品的选择需要满足项目的限价要求，选择要突出重点。主要部品及主要材料采取甲供的方式，保证材料的质量和价格，次要部品在确保质量和款式的情况下由施工方控制。部品选择时要充分考虑品牌知民度，尤其是处于显要位置或日常使用率较高的部品如烟机灶具、马桶等，可以借助材料的品牌效应提升项目品质。用于隐蔽工程的材料要更加注重产品质量，这一部分材料往往不是独立的，一但发生问题会影响比较大。

三、定单式限价商品住房全装修发展方向

（一）一体化定制

除了在建筑方面实现工业化加工生产住宅的基础上，在室内装修方面也可以做到工业化的定制，如整体卫浴、整体厨房、整体家居等。下面我们就分别来介绍一下。

1.整体卫浴

沿用了数十年的贴砖式卫生间，几乎是我国卫生间装饰装修的标准模式，由于缺乏替代材料，卫生间装修上瓷砖一枝独秀。但是传统卫生间装修方式效率低下且质量无法保障。“整体浴室从材料到工艺、到施工方式都是对传统卫生间的颠覆，是住宅产业化变革的必然趋势。”

特点有：

（1）不用贴瓷砖、不用做防水；

（2）工业化生产，精密钢模，一体成形；

（3）现场拼装，2个工人，四个小时干法施工；

（4）同层排水，杜绝噪音、漏水、邻里纠纷；

（5）色彩丰富，工艺先进；

（6）不渗漏、不返臭，专利地漏，清理便捷；

（7）施工周期短，缩短整体工期，降低成本；

（8）隔热保温。

2.整体厨房

整体厨房也叫整体橱柜，是将橱柜、抽油烟机、燃气灶具、消毒柜、洗碗机、冰箱、微波炉、电烤箱、水盆、各式抽屉拉篮、垃圾粉碎器等厨房用具和厨房电器进行系统搭配而成的一种新型厨房形式。“整体”的涵义是指整体配置，整体设计，整体施工装修。“系统搭配”是指将橱柜、厨具和各种厨用家电按其形状、尺寸及使用要求进行合理布局，实现厨房用具一体化。依照家庭成员的身高、色彩偏好、文化修养、烹饪习惯及厨房空间结构、照明结合人体工程学、人体工效学、工程材料学和装饰艺术的原理进行设计，使科学和艺术的和谐统一在厨房中体现得淋漓尽致。

（二）个性化组装

一体化的定制是满足了对功能空间的加工、制作、施工工艺的改进及提高生产周期等，如何满足不同项目的客群需求，就需要我们根据不同的项目定位、客群定位、成本等各方面进行合理化的配置。进行个性化的组装来完成。

还是以厨房、卫生间、收纳系统为例说明。

1.厨房收纳

厨房根据项目的定位风格上可以为现代、简欧、美式等风格界定。功能上在配送的家电及五金上可以进行增减。

2.卫生间收纳

卫生间根据房型的不同、风格的定位不同，在洁具及五金的选型和造型上选择适应项目的产品。

3.厅房收纳

可以设计多种模块组合，以适应整个房型及家中成员的变化带来的储物功能的变化组合。

（三）总结

一体化卫生间采用的是一些先进的材料和技术完全在工厂加工现场组装的方式，但是在现阶段采用这种方式成本比一般的装修成本要高很多，而且对建筑结构的要求也比较多，反而会增加不必要的浪费。鉴于此这样的方式对于现阶段定单式限价商品房来说并不是最佳的方案，还是建议采用传统的装修方式。

1.房产档案管理信息化的含义

房产档案管理信息化是指在房产档案管理活动中全面应用计算机、扫描仪、数据库和多媒体存储等现代信息技术，对档案信息资源进行处理、管理和提供利用服务。即房产档案的管理模式从以面向纸质档案等实体保管为重点，向以房产档案资源的数字化信息向社会提供服务为中心的转变，建立一个有序的房产档案数据库，将各类房产档案资源以电子信息的形式进行存储，以网络的形式进行共享，利用计算机系统进行管理，实现资源共享。

2.房产档案管理信息化的特点

房产档案是在房地产产权变更、登记、调查和测绘等活动中形成的具有保存价值的文字、图像等历史记录。房产档案管理特点主要体现在：首先，专业性和政策性较强，房产档案是以国家相关的法律法规为依据，对房地产物权全过程进行完整记录，其合法性是最主要的特征。同时，在开展档案管理工作的过程中，要使登记工作能够符合专业要求，其登记的内容中必须要将房产地址、面积大小以及权利状况清楚标明，因此，其专业性较强。其次，时效性和动态性较强，即便是在登记完成之后，房地产情况、权利会随着房屋的倒塌拆除、产权人变化、房屋买卖、继承、赠予等房地产物权的变化而变化，具有明显动态性。为了保证信息的准确性、真实性，档案管理人员应对信息变更情况进行及时记录，因此，又具有一定的时效性。最后，真实性和准确性较强，房产档案是对其物权情况的真实记录，必须和实际情况相符。档案要明确记载权利人和权利范围，以保证在权利审核、解决权利纠纷过程中能够起到有效的参考作用，这是发挥档案时效性的重要前提。

二、房产档案管理信息化的优点

计算机网络、信息数字化的普及和应用，动摇了房产档案管理工作的传统观念，为房产档案管理信息化建设搭建了一个良好的平台。房产档案管理信息化技术日臻成熟，与传统的档案管理模式相比具备更多的优点。第一，实现房产档案数字化存储，将各类房产档案资源转化为能直接被计算机识别和处理的数字化电子信息，将纸质档案实体和日常工作利用分离开来。档案实体一般被作为原始凭证入档案馆保存，从而减少了对纸质档案实体的利用率，便于对档案实体的存储和保护。

第二，实现房产档案信息化管理，建立数字化档案数据库，借助计算机可以对数据中的每一个产权要素进行检索，为房产档案的查询、利用带来了极大的便利，实现了传统手工调阅查询信息向计算机查询信息的转变。

第三，实现房产档案网络化管理，建立房产档案信息系统，借助互联网进行信息传递和交流，在县市区房产管理部门之间实现房产档案资源共享，极大地提高了工作效率。

三、房产档案管理信息化的现状

房产档案管理信息化概念由来已久，房产档案管理部门并不陌生。一般情况下都配备了计算机等软硬件设备，建立了相应的房产档案信息系统，但并不完善，有的仅仅局限于对房产档案进行计算机单机辅助管理，详细地查阅仍以纸质档案为主。有的虽能利用互联网将房产交易系统产权信息归集整理到房产档案信息系统，但不能实现社会资源共享。由此可见，房产档案管理信息化建设由于受各种条件的限制，实现得并不理想，亟待改进和完善。

四、对房产档案管理信息化建设的建议

1.对房产档案信息化建设给予高度重视

首先，要从思想上充分认识到房产档案管理信息化建设的重要性和必要性。房产档案管理信息化是解决房产业务日益增多、档案利用频率加快等问题，实现办公自动化、工作程序简化的必要。其次，在工作实践中要重视房产档案信息系统基础设施配套建设，确保房产档案管理信息化建设的软硬件设施符合要求。

2.建立完涞姆坎档案信息归集系统

这是实现房产档案信息化管理的基础和核心。现有房产档案一般可分为两大类，即文本档案和图片档案。房产档案信息化就是要对这两大类档案进行数字化归集处理，一方面要将房产交易系统中的房屋产权信息自动归入房产档案信息系统；另一方面要利用扫描仪、数码相机等设备将图片资料以电子信息的形式归入房产档案信息系统，两方整合后，方能形成房产档案数据库。

3.建立高效的房产档案信息检索系统

有完备的房产档案信息归集系统还远远不够，房屋交易产权要素多，涉及面广。根据不同业务的不同特点，查询者对房产档案的信息要求也不尽相同。如何快速有效地获得所需信息是房产档案管理信息化建设的另一项重要工作。

4.培养高素质的房产档案管理人员

【关键词】房地产档案；数字化档案；网络技术；管理

前言

利用计算机对房地产档案信息进行管理，具有检索迅速、查找方便、可靠性高、储存量大、保密性好、寿命长、成本低等优点。这些优点能够极大地提高房地产档案管理效率，也是房产管理科学化、标准化、规范化的一个重要条件。

1 房产档案管理的时代特征

古代老百姓就有房产、地契，其管理模式是一家一户保存加盖官印的文书，很少交易。随着时代的进步和发展，房产管理出现了一些新的时代特征。

1.1 房产档案日常管理的网络化。原始的房产档案管理工作并不复杂，但全部依靠手工完成，仅能满足日常查档服务的要求，还不能做到随时收集入库，也不能进行深层次的日臻完善。利用网络技术，可以使档案一经产生就能马上在网上综合利用，省却了传统意义上那种收集、整理、移交、归档中不必要的时间浪费，确保了信息价值最充分的利用，也可利用计算机进行日常的统计、检索等工作。通过网络将产权管理、产籍(档案)管理、图籍管理几部分有机结合起来，所有业务环节都在计算机网络里完成，有利于快捷方便地完成产籍登记、修改、统计、编目、查询、打印等程序，显著提高档案管理工作的效率。

1.2 房产档案管理内容的数字化。网络化管理不会改变房产档案的内容和性质，其变化主要表现在载体形式、服务方式方面。传统的房产档案管理对象以纸质为主，使得其内容和载体密不可分，而网络化管理体制就是将档案实体与日常服务分离，档案实体被作为原始的凭证入库保存，日常服务主要利用存储于计算机中的集图、文、声、像于一体的多媒体信息，这就需要计算机网络设备、系统管理软件、数据库等多方面的支持。

1.3 房产档案服务利用的社会化。网络化管理改变了传统管理模式下各类信息资源各立门户、分而治之的状态，形成一个包含各类信息在内的信息系统，实现“信息资源共享”，具有典型的社会化特征。以往利用者必须来到档案室才能使用而现在只需利用计算机就可实现查询、下载，既省了利用者的时间，又提高了利用效率。

1.4 房产档案服务的多元化。房产档案网络化服务就是将档案信息及其相关资料数字化、图像化，人们可以通过互联网经过相应的身份确认查看信息，而现今我们大部分房产网站仍然停留在展示性阶段，还不能从真正意义上发挥其应有的作用。房产档案的服务也不单纯是某一项的服务，而应该是所有信息的全部批露，是一种全方位、多元化的服务模式。房产档案网站作为一种纽带和桥梁，是实现这一多元化服务的有效手段。我们应充分利用这一点，为利用者提供一个交流平台。一方面我们可将房产档案中的建筑面积、房屋座落以及平面图等无条件公布在网上，对于有条件利用资料的各级用户可根据自身的用户级别查询相关的房产档案。另一方面，利用者可将自身的相关问题留在网页上，房产档案管理人员可以及时了解适用者的需求，解答问题，搞好服务，方便群众，形成了管理者与适用者的双方互动。

因此，实现房产档案现代化服务是一项迫在眉睫的任务，也是一项长期的、系统的工程，需要在工作实践当中不断完善、不断提高。

2 房产档案数字化管理应遵循的原则及发展阶段

数字化是房产档案管理发展的方向，只有使房产档案管理与社会发展同步，才能不断提高经济效益和社会效益。其数字化管理应遵循以下原则：

2.1 全程管理原则。建立一个完整的管理体系，对数字化房产档案从产生到永久保存或销毁的整个运行周期进行全程管理，使档案从收集、整理、归档、利用各个阶段统筹兼顾，搞好衔接，以实现整个系统资源的最大共享和最大效益。

2.2 真实完整原则。数字化档案的内容、结构在经过建立、利用后保持不变，与原始状态一样，并要求记录房产权属登记活动的档案内容要件齐全，内容、结构及背景信息没有缺损。

2.3 使用方便原则。指档案经过存储、传输、压缩、加密等处理后仍然能够以可识读、可理解的方式输出，并保持真实性。用户要能在任何时间、任何地点通过计算机方便地使用档案信息，获取及时、准确、系统的信息，并且可以多人同时查阅同一份电子档案。

2.4 安全性原则。安全是数字化档案建设不可忽视的重要方面。必须采取一系列的措施保证档案保密和安全，使系统无论是硬件还是软件都具有免受自然灾害和人为破坏的能力，防止房产档案的散失、泄密等。

根据目前房产档案数字化建设程度、计算机发展水平和从业人员素质。应分为档案业务自动化管理、馆藏档案的数字化和数字房产档案馆的网络化建设3个阶段。

第一阶段，主要任务是充分利用现代化信息技术改进档案管理的流程，实现各个业务环节的自动化管理，并逐步完善网络，建立档案馆内部局域网和与主管单位办公自动化网连接的内部网。目前，经济发达地区和一些大城市已完成这一阶段的任务，正在向更高层次努力。

第二阶段，主要任务是将传统纸质文档和图纸通过扫描、图像优化、压缩归档等数字化技术加工成电子化的信息数据，存储在大容量专用存储硬盘中，并提供网上高速存取服务，同时要开展档案借阅利用，岗位培训等活动，实现档案认可书行为的电子化和网络化。

第三阶段，主要任务是建立覆盖各市、县在内的个人住房信息系统，实现省辖市一个独立的信息系统平台、一个数据库运行模式和在全国范围内信息的互联互通，成为真正意义上的数字房产档案馆。

3 房产档案数字化管理的基本内容及要求

3.1 制定房产档案馆数字化建设发展规划，并分阶段有步骤地实施。数字化建设过程必须充分考虑到各地房产档案管理部门历史上形成的数量庞大的存量档案，以及每年数量急增的新增档案。分别规划设计合理的建档流程。对存量档案，可以考虑将利用率高、当前有效的权属登记资料先行建档，以保证数字化档案库能在较短的时间内产生利用价值；新增档案的数字化过程最关键的是不能影响日常正常的登记发证工作，建档工作可安排在发证后，实物归档前进行。

3.2 建立统一的房产权属档案数字化标准。国家档案局就电子文件档案制定了标准，为全国性电子文件管理提供了普通规范。房产档案的特性决定了其管理的独特性，如果没有统一的标准和规范，必将使其使用效果大打折扣。因此，当务之急就是尽快建立一套适合于房产管理的数字化档案标准，规范和指导各地的房产档案现代化管理工作，最终建立起一个标准化的房产档案数字化利用平台。

3.3 规范数字化档案开放范围和使用权限。对于一般性的查询、检索，无论传统服务还是远程服务均可无偿义务提供，但网上深入查询或特殊专题检索、下载等应为有偿服务。同时，应设立相应的访问权限，可以对公众开放的档案，公众可在公共网上查询、利用，而只可对内部人员开放的档案。只能通过上内部局域网查询利用。

3.4 加快培养一批既懂房产业务，又精通数字化档案管理的人才。数字化档案管理是一项跨学科、实践性较强的工作，这种复合型人才是当前房产档案管理中迫切需要的。而目前相当一部分管理人员专业知识薄弱，文化程度偏低，视野狭窄，很难适应这一要求，因此，应采取有效措施，加快培养这种高素质复合型人才。

【关键词】房地产；档案管理；信息化建设

0.引言

房地产档案记录着房地产管理活动中有保存价值的各种不同形式的历史记录。房地产信息化档案能在国家的房地产行政管理部门在统一规划、组织下，应用信息技术来对房地产档案进行管理的一种方法。房地产档案管理也应该与时俱进地走在信息化发展的前沿，这是社会发展的必然要求。为了顺应时代潮流，我们必须借助于信息化的手段，不断推进房地产档案的科学化管理。

1.什么是房地产档案信息化

1.1房地产档案信息化的定义

房地产档案是国家档案的重要组成部分，是国家房地产行政管理部门在工作中自然形成的，并具有一定保存价值的历史记录。房地产档案涉及土地、规划、监测、城建、水电气供应、消防等单位或部门，从立项、批复、招（投）标、设计、开工到竣工，凡是有数据、文字材料、表格、图纸、照片、U盘、光盘、硬盘等存储形式的都属于这个范畴。房地产档案管理不仅具有专业性强的特点，还对房产的交易、转让、过户等进行动静结合的管理。

房地产档案信息化是利用计算机对档案进行扫描、数据化、多媒体化、多介质化存储技的过程，是通过图形、文字、图像等形式，把档案转化为数字化格式加以存储，并通过网络实现联结、管理、利用，最终实现资源共享的一个过程。

1.2如何认识房地产档案信息化的优势

相对于传统的房地产档案，信息化下的房地产档案具有信息存储节约空间、容易保存、使用快捷、方便等明显优势，特别是结合现代计算机及网络技术，信息化的房地产档案使得工作效率明显提升，房地产行政管理部门借此可以彻底改变传统的工作和服务方式。同时，计算机等现代化设施的普及应用和网络技术的发展，也使得房地产档案管理信息化成为经济社会发展所需、行业发展所需和百姓的需求。

2.房地产档案信息化建设的要点

房地产档案管理要实现信息化，就要达到“可见即可得”“立等可取”“快速查询比对筛选”等有别于传统档案的特点。在实际建设中，并不是把计算机等硬件设施和网络准备好就能实现。在整个系统的建设中，必须实现以下三个要求：

2.1档案的数字化

要实现房地产档案信息化，首先必须把现存的各类房地产档案转化为数字化信息格式，用能被计算机识别和处理的形式加以输入。待全部的档案被数字化后，就能够形成信息数据库，并相应建成信息管理系统，对相关的信息进行收集、整理、分类、组卷、贮存，变传统的手工调阅为计算机查阅。

2.2信息传输的网络化

房地产档案信息化简单地说，就是应用计算机组建的网络进行信息交流、传递、资源共享，使房地产档案所承载的信息通过计算机网络进行远程传输，使异地调阅成为可能。在房产管理部门、开发商和中介及百姓之间构建起一座交流平台，更加有效地发挥好房地产档案的作用。

2.3应用更加智能化

实现了档案数字化、信息传输网络化后，第三考虑的就是应用，即如何方便于房地产行政管理部门乃至政府决策，方便于相关行业使用，方便于百姓使用。这就要靠现代化设备和数据库、网络技术，实现档案信息通过网上智能化浏览、检索、咨询甚至是人机、人人互动沟通。这才是房地产档案信息化的主要目的，也是其重要标志。而完美实现这些，需要高质量的硬件设施，需要完善的管理，需要完美的软件编制管理，这样才能体现房地产档案信息化的“便捷”优势。同时，这一点也是房地产档案信息化建设中的难点，需要建设者有强大的综合实力和持续的人力物力方面的投入。

3.房地产档案信息化的必要性

房地产档案信息化是时代所需。当前，我国提出全面建设小康社会的战略，重点提出推进城镇化建设，经济社会的发展中房地产行业也成为重要的支点。而从百姓角度讲，“住”的问题是当前社会的焦点问题。就某省份而言，部级综改区的实施和城镇化的快速推进，对房地产档案信息化建设提出了硬性要求。随着人口的增加、房地产行业的高速发展、百姓对住房的刚性需求，都对房地产档案信息化建设提出了强烈要求。这是挑战也是机遇，房地产档案信息化建设也因此步入快车道。

3.1房地产档案信息化是行业发展的需要

当前中国房地产业毫无疑问地成为了国民经济的主要产业之一，因此，房地产档案也必然属于国家的重要信息资源。放眼中国经济社会发展，各个行业无不融入现代化信息技术，以计算机和网络技术为代表的第三次浪潮势不可挡地冲击和推动着中国房地产行业的发展。在这场信息技术革命中，房地产档案必须信息化，管理实现电子化、网络化，这是经济社会发展的要求，也是时代的要求。

3.2房地产档案信息化是社会进步的需求

房地产档案在房地产交易、权属登记、法律仲裁、房屋拆迁、城市规划、物业管理、住房改革、史迹考证、城市建设等工作中都有着不可替代的作用。随着城建的发展、政策的调整、市场的活跃及权属登记量的骤增，房地产档案急剧增加，调用频率也日渐加快，服务范围和内容不断扩大，传统的手工方式已经不能适应社会大发展的需要。只有迅速实现档案信息化，才能够将管理水平、工作质量上一个大台阶，更方便、快捷地为社会群众提供有效、准确的查询检索，更好地为大众服务。

摘要：在房地产项目的开发过程中，前期可行性研究报告的编制与评估，在一定程度上将关系到整个项目的成败，本文就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献：

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

[关键词]网络环境；房地产档案；档案管理

一、“物理件”与“电子件”之比

1、两种档案的工作目的、任务、服务对象相同

物理管理内容是直接针对档案原资料来进行的，其中包含最原始的数据信息，使用的方向也与电子档案不同。当房地产产权或者是使用面积发生纠纷时，原始资料可以作为法律证据进行使用。电子档案针对的用户群体是对房产基本信息进行查询，需要证明时也可以打印这部分信息。经过近年来数字化档案管理模式的普及，已经能够做到电子信息与传统的纸质档案同等使用，在严格的监督管理之下，电子档案中保存的资料与物理档案相同，因此使用期间也不会造成信息失真的问题。由此可见，两种信息管理模式在服务内容上都是相同的，并且有统一的工作目标，保障档案信息安全。

2、“电子件”档案的多面性和高风险性

网络环境中开展电子档案管理工作面临着很多新的挑战，例如在工作期间容易发生的系统瘫痪问题，或者出现病毒恶意攻击数据库等情况。这些危险性是电子形式档案管理过程有的，对工作人员技能水平要求也会增高，仅仅会简单的计算机操作技能，很难解决任务开展期间遇到的系统风险问题。在网络环境中，计算机设备中运行的软件多，发生风险问题的几率也会随之增大。

二、“物理件”与“电子件”现状

1、房地产档案管理的三个方式

房地产档案管理开展期间，是由传统管理方法不断向新型管理理念进步的。纸质资料长时间使用容易出现损坏，为解决这一问题，电子档案管理得到了落实。房地产档案在管理过程中会频繁的使用，直接传递原档案容易造成资料丢失，在网络环境中完成这一任务，可以很好的解决这些风险问题，档案无论是传递还是查找使用，都节省了大量的时间。

2、提高房产管理信息化水平刻不容缓

房地产交易逐渐增大，如果仍以传统的方法对档案进行管理，很难满足使用需求，因此要求信息化技术在短时间内落实使用。提升房地产档案管理效率。每日房产交易、变更和历史遗留过程中，产生的数以百万计的房产档案及其相关的各种信息，已经到了用人工已经无法管理和使用的地步。因此，提高房产管理信息化水平刻不容缓。

三、“物理件”与“电子件”共同发展

1、两种档案并存是“双保险”

实践证明，当前仅仅依靠传统的手工方法收集、处理纸质档案的工作方法繁琐而落后，显然跟不上时展的需求。但完全抛弃传统方法，一味追求电子信息化所带来的后果更不容忽视。最好的解决办法就要合理利用纸质档案，以纸质文件为据，信息的采集整理则以计算机系统为主，原件的有效保存以缩微技术实现，原件的异地调阅也以扫描复制技术实现。所以，当今的房地产档案管理以纸质档案与电子档案并存并共同发展实在是必由之路，这既符合社会发展规律，又可满足档案的安全属性，堪称为“双保险”的最佳选择。

2、档案电子化使工作效率和准确率显著提高

实践证明，房地产档案管理的电子化有三方面的优势：

一是高效。不必动用大量人力和时间寻找纸质档案，需要资料时，只要在计算机中查询或打印即可。二是准确。不会发生归档差错或页面受损等现象。三是透明。只需鼠标轻轻一点，一切便都一目了然。

四、网络环境下如何做好房地产档案管理工作

房地产档案管理创新，应该在以下几个方面抓好网络环境下的房地产档案管理工作：

1、制定档案数字化发展规划

档案数字化建设是一个工作量巨大、工作种类繁多、服务周期长和需要周密考虑未来发展的大型工程，同时还存在尽量减少差错率和需要样本设计科学性的精密工程，因此首要任务是做好科学规划，这可以从以下三方面考虑：

一是人才的培养。高质量的工作必须有高素质的人才，只有建立一支既懂房地产档案管理又具备相当的电脑知识的专业队伍，才能应对历史上形成的数量庞大的房地产库存档案，以及每年数量激增的房产档案工作，要具备这个能力不妨从现在开始培养。二是制定科学的实施计划。在数字化建设过程中，要制定科学合理切实可行的规划，制定实施路线图，分阶段、按步骤地加以实施。三是注重信息共享。互联网时代的一个重要特点是信息共享，数据的共享是提高工作效率的必然选择。要十分注重加强各种房地产档案信息化管理的网络环境融合和信息共享，构建房地产行业档案的数据大通道。

2、制定数字化档案标准

房地产档案管理事关民生，因此，要求数据详实、准确。有关部门要相应制定并出台行业数字化档案标准，使房地产档案信息化管理工作能够有法可依、有章可循，促使该项工作能够科学、健康、持续地发展。房地产档案管理的数字化标准，应当参照国家制定的相关规范，同时充分考虑本地的成熟做法和经验，尽量做到规范统一。

3、执行规范化的管理流程

对于“物理件”档案来说，要严格按照“交接档案、双方签字、分类整理、编写目录、整理检索目录、归纳书面封皮、装订、编号、归档、上架”的程序进行管理。对收缴后的文件、资料要妥善保管，分类整理。编写对应的检索目录表，分册装订、归档上架。上架后的档案要年代明确，归放整洁，便于查档。调档程序要严格档案纪律，对外、对内查档需要明确审批权限。应当注意分卷整理的文件要依次按年份、日期排定，认真编写目录，要求字迹工整、条理清晰。

在建立“电子件”时，应充分借鉴“物理件”的优势。一要确保真实反映“物理件”档案原貌。要健全和完善建立“电子件”档案的审查监督机制，在完成“物理件”向“电子件”转变过程中严格控制工作流程，防止遗漏、错位甚至弄虚作假、篡改数据。

4、建设高质量高安全性的数据库

房产档案主要包括档案数据和档案原件。档案数据的基础是档案原件。房产档案的数据管理可以通过房产档案原件来构建，待构建成网时即可形成为纽带和桥梁为公众服务。

小结

在“电子件”档案硬件环境建设别应该注意安全性，这种安全性包括设备的可靠运行和数据的安全级别。设备的可靠主要指硬件，如：单机、局域网和外部网，要采用可靠性高的数字存贮设备来组建硬盘塔、磁盘阵列等相对先进的存储设备，保证数据的存贮安全和可恢复性，可以建立异地备份档案，以防万一。在安全级别方面，必须进行相应的权限设置，确保不同数据的应用在规定的权限范围内操作，以保护数据的安全。在这方面，目前已经有很多成熟的操作规范，可以应与IT企业、高校和先进单位开展合作。

参考文献